1가구 1주택, 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건은?

양도세② 1가구 1주택, 1가구 2주택 양도소득세 면제 조건

부동산을 양도하면 양도소득세가 과세되지만, 1세대 1주택과 일시적 2주택에 대해서는 비과세 및 감면하는 경우가 있습니다. 비과세 및 감면 요건에 맞춰서 매도한다면 상당 금액을 절세할 수 있습니다.

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  1가구 1주택에 대한 양도소득세 비과세  조건  

2년 이상 보유, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주

 

①  2년 이상 보유한 국내의 1주택을 양도할 때 비과세 됩니다. 단 실제양도가액이 9억원을 초과하는 부분은 제외됩니다.

  보유기간  

● 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간(2년)

● 2021년 1월 1일 이후부터는 1세대가 1주택 이상 보유한 경우, 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 기산

 

보유기간 제한받지 않는 경우 >>   

  보유기간 제한 받지 않는 경우    

● 취학, 1년 이상 질병의 치료, 요양, 근무상 형편, 학교 폭력 피해로 전학하여 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 할 경우 

● 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유 + 출국 후 2년 이내에 양도) 

● 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우(출국일 현재 1주택을 보유 + 출국 후 2년 이내에 양도) 

● 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택을 재개발·재건축사업으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 양도하는 경우(대체주택에 1년 이상 거주한 후, 완공된 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주) 

● 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 세대전원의 거주기간(취학 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 거주하지 못하는 경우 포함)이 5년 이상인 경우 

● 1세대 1주택 일부 수용 후 잔존 주택 및 부수토지를 수용일(사업인정 고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지에 한함)로부터 5년 이내 양도 시 잔존 주택 및 부수토지도 1세대 1주택 비과세

 

② 거주 기간 요건(2017년 8월 2일 이후 취득 주택에 대해서)

취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주하여야 합니다.

  예외 주택  

● 조정대상지역 지정일-2017년 8월 2일 이전 취득한 주택

● 조정대상지역 지정일-2017년 8월 2일 이전 매매계약을 체결 및 계약금을 지급한 경우(단, 계약금 지급일 현재 무주택자에 한함)

● 2019년 12월 16일 이전에 등록(세무서 및 시·군·구)한 임대주택으로 임대의무 기간 충족한 주택(2019년 12월 17일 이후 임대주택으로 등록한 경우에는 거주요건 적용)

 

※ 주의! 배우자가 없는 30세 미만의 자녀는 동일 세대로 봅니다. (배우자가 사망 혹은 이혼했거나, 30세 이상이거나, 일정 소득이 있고 생계를 달리해야 독립세대로 봅니다.)

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  고가주택이란?  

주택과 그 부수토지(대지지분)의 양도 당시의 실지거래가액(매도가)이 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.(조합원 입주권 포함)

고가주택의 경우에는 1가구 1주택이어도 과세됩니다.

 

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 양도 차익 계산식

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  1가구 2주택 양도소득세   

1세대 2주택이어도 과세하지 않는 경우가 있습니다.

① 일시적 2주택

 A주택 취득 후 1년 이상 경과 뒤 B주택을 취득한 경우에 한합니다.

새로운 B주택 구입 후 3년 이내 종전의 주택(2년 이상 보유) 양도하면 비과세

 

종전주택이 조정대상지역에 있고, 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우 2년 이내 양도해야 비과세 됩니다.

다만 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 경우, 신규주택 취득 후 1년 이내 전입요건과 1년이내 종전주택 양도 요건을 충족해야 비과세 됩니다.

조정대상지역에서 B주택 구입 후 1년 이내 전입 + A주택 1년 이내 양도

 

② 상속으로 인한 2주택

1주택을 보유한 세대가 별도세대원으로부터 1주택(아래a>b>c>d순위에 따른 1주택을 말함)을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우, 일반주택(상속개시 당시 상속인 세대가 소유한 1주택)을 팔게 되면 비과세 됩니다. 그러나, 상속받은 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

a. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

b. a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

c. a와 b가 모두 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

d. 피상속인이 거주한 사실도 없고, a가 같은 주택이 2채 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

③ 한 울타리 안에 2채의 집이 있는 경우 1주택으로 봅니다.

④ 매수자가 등기 이전을 해가지 않은 경우(매매계약서로 확인)

⑤ 노부모 부양으로 인한 합가(1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 보시기 위한 경우)

= 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도한 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

⑥ 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우

= 혼인한 날로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

⑦ 농어촌주택을 포함하여 2주택인 경우

농어촌주택이란?

● 농어촌주택과 일반주택을 각각 1채씩 소유한 1세대가 비과세 요건을 갖춘 일반주택을 팔면(귀농주택의 경우 그 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔아야 함) 양도소득세가 과세되지 않습니다.

● 또한 1주택을 소유한 1세대가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2020년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌(고향)지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택 양도 시 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판단합니다. 이때는 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하여야 합니다.

 

● 수도권 조정대상지역 내 공시가격 합계 6억 원 이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고, 양도소득세 예정신고기간 내에 농어촌주택 등 취득하는 경우에는 기본세율을 적용(장기보유특별공제 가능)하며 다만, 농어촌주택 등을 3년 이상 보유하고, 최초 보유기간 3년 중 2년 이상 거주하여야 합니다.

< 농어촌주택 >

•농어촌지역 : 읍·면·인구 20만 이하인 시의 동 지역(수도권, 도시지역, 토지거래 허가구역, 지정지역, 관광단지지역은 제외)

•주택규모 : 대지 660m² 이내

•주택가격:농어촌주택 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하 → 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<고향주택>

•고향주택 : 10년 이상 거주한 사실이 있는 인구 20만 이하인 시지역(수도권, 투기지역, 관광단지지역은 제외)

•주택규모 : 대지 660m² 이내
•주택가격 : 고향주택 취득 시 기준시가 2억 원 이하(한옥은 4억 원 이하

→ 2014년 1월 1일 이후 취득분부터 적용)

<인구 20만 이하인 시>

고향주택소재지역범위(제99조의4제2항관련)

충북 제천시

충남 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시 

강원 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시

전북 김제시, 남원시, 정읍시

전남 광양시, 나주시

경북 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시 

경남 밀양시, 사천시, 통영시

제주 서귀포시

 

⑧ 취학 등으로 수도권 밖의 주택을 취득하여 2주택인 경우

● 1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 취학(초등학교 및 중학교 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상 질병의 치료나 요양의 사유로 수도권 밖에 소재하는 1주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않습니다. 

● 세대전원이 위의 사유로 다른 시(특별시와 광역시 포함)·군으로 주거를 이전하는 경우(광역시 안에서 구와 읍·면 간에 주거 이전 및 도농복합형태의 시 안에서 동과 읍·면 간에 주거 이전 포함)

 

● 또한 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상 형편 등으로 당사자와 함께 주거이전을 하지 못하는 경우 세대원이 전원 주거이전 한 것으로 봅니다.

•2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용하며, 부득이한 사유 해소된 날부터 3년 이내 규정은 2012년 2월 2일 이후 부득이한 사유가 해소된 분부터 적용

 

⑨ 임대주택사업자의 거주주택 비과세 특례

임대주택사업자 거주주택 비과세 특례 요건

2019년 2월 12일 이후 취득하는 주택분부터는 최초 거주주택만 해당

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  조정대상지역   

1가구 2주택 양도소득세 면제 조건에는 조정대상지역인지 여부에 따라 전입 요건과 양도 기간이 다릅니다. 

2016년부터 조정대상지역이 꾸준히 지정되고 있네요. 2020년 12월 기준 투기과열지구와 조정대상지역 지정 현황표입니다.

조정대상지역, 투기과열지구 지정(2020년 12월 17일 기준)

① 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ 장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함 

② 화도읍, 수동면 및 조안면 제외 

③ 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외 

④ 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외 

⑤ 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외 

⑥ 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외 

⑦ 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외 

⑧ 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외 

⑨ 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외 

⑩ 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외 

⑪ 건설교통부고시 제2006-418호에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신 행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조 제1호에 따라 해제된 지역을 포함 

⑫ 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외 

⑬ 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외 

⑭ 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외 

⑮ 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외 

㉠ 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외 

㉡ 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외 

㉢ 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외 

㉣ 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외 

㉤ 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외 

㉥ 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외 

㉦ 대산면 제외

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부동산 대책들이 연이어 나오면서 양도세, 취득세, 종합부동산세 등 여러 세제들도 변화하고 있습니다. 양도 전에 꼭 전문가와 상담을 하시기 바랍니다.

♣ 틀린 부분이 있거나 질문사항 있으시면 댓글로 알려주세요~^^